申请人：胡某某，男，汉族，1948年11月生，住址湖南省桃源县

被申请人：桃源县自然资源局

法定代表人：曾拥军  局长

地址：湖南省桃源县浔阳街道大桥西路

第三人：张某伦，男，汉族，1952年5月生，住址湖南省桃源县

申请人胡某某2024年3月20日得知第三人张某伦于2022年2月6日将名下房产转移登记至案外人陈某，申请人对该转移登记不服，于2024年6月12日向本府申请行政复议。本府受理后，依法对该案进行了全面审查，现已审理终结。

申请人称：申请人2024年3月20日得知，第三人在进行财产申报时，其名下房产已转移至案外人陈某。第三人作为申请人的担保人，在借款合同存续期间将设立抵押的房产进行转让过户，被申请人方未尽到审查义务。现请求依法撤销被申请人作出的转移登记行为，将所买卖的房产恢复登记至第三人名下。

被申请人称：1.案涉行政行为符合法律规定，履行了登记职责，尽到了合理审慎的审查义务；2.申请人与案涉行政行为没有利害关系，若认为该行为影响其债权的实现，应提起债权人撤销之诉；3.申请人提起复议已经超过了申请期限。综上，复议机关应当依法驳回申请人的复议请求。

第三人未提交书面的答复材料，也未进行口头陈述。

本府查明：

2020年7月8日，申请人与案外人张某文签订借款合同。第三人作为担保人，以其名下房产（房屋权属证书编号为桃字第5XXX1号，建筑面积917.17m2）作为抵押，为申请人提供担保。2022年2月6日，第三人与案外人陈某就房产（权证号桃房权证字第95—XX8号，登记面积281.71m2）签订购房协议书，2022年2月11日签订不动产买卖合同，同日被申请人开展不动产权籍调查、地籍调查。调查结果和有房信息查询显示，案涉房产没有查封、抵押的情况。2022年2月14日，被申请人对第三人和案外人陈某进行询问，询问记录表明，经本人确认，案涉不动产无抵押、无纠纷等其他受限制的情况。同日，被申请人完成第三人和案外人陈某转移登记办理。2024年1月26日，湖南省常德市中级人民法院民事判决书（2023）湘07民再93号作出判决：解除申请人与案外人张某文、案外人罗某玲、第三人在2020年7月8日签订的《借款合同》。2024年3月20日，申请人在第三人进行财产申报时得知第三人将案涉房产转移至案外人陈某。申请人不服，于2024年6月12日向本府申请行政复议。

证明上述事实的有：行政复议申请书、借款合同、房产证借用协议、购房协议、不动产登记申请表、民事判决书、不动产登记档案、调查笔录等。

本府认为：

本案争议的焦点一是该案是否超出行政复议受理期限，二是案涉转移登记行为是否合法。

一、关于该案是否超出行政复议受理期限

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十条“公民、法人或者其他组织认为行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道或者应当知道该行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外......行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织申请行政复议的权利、行政复议机关和申请期限的，申请期限自公民、法人或者其他组织知道或者应当知道申请行政复议的权利、行政复议机关和申请期限之日起计算，但是自知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”，第二十一条“因不动产提出的行政复议申请自行政行为作出之日起超过二十年，其他行政复议申请自行政行为作出之日起超过五年的，行政复议机关不予受理”之规定，本案中，申请人2024年3月20日得知第三人在2022年完成转移登记行为，2024年6月12日向本府申请复议。在未告知申请复议权利和申请复议期限的情况下，坚持有利于保护行政复议申请权的原则，从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道申请复议权或者申请复议期限之日起计算六十日申请期限，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过1年，故该案未超出复议申请期限。

二、关于转移登记行为是否合法

根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第十五条“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致;（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确;（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”，《细则》第三十八条“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书;（二）买卖、互换、赠与合同;（三）继承或者受遗赠的材料;（四）分割、合并协议;（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;（七）相关税费缴纳凭证;（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同”，《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）第4.2.3条“不动产登记机构应当查验不动产界址、空间界限、面积等不动产权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”，《规范》第9.3.4条“不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：1国有建设用地使用权与房屋所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；2申请转移的国有建设用地使用权与房屋所有权与登记原因文件记载是否一致；3国有建设用地使用权与房屋所有权被查封的，不予办理转移登记；4涉及买卖房屋等不动产，已经办理预告登记的，受让人与预告登记权利人是否一致。5设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记；6有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；7依法应当缴纳土地价款、纳税的，是否已提交土地价款和税费缴纳凭证；8申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；9本规范第4章要求的其他审查事项。不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人核发不动产权属证书”之规定，本案中，被申请人方在第三人进行转移登记时对提交的资料进行了查验，确认了权籍调查的完备性，在确认该房屋没有被查封、存在抵押登记或异议登记等影响房屋转移登记的情况下，按规定进行了转移登记，履行了相关职责。该复议案件是基于申请人认为被申请人的转移登记行为影响了其民事权利的实现。依查明部分可知，第三人提供担保的房产与其所买卖的房产不是同一处房产，买卖该房产（权证号桃房权证字第95—XX8号，登记面积281.71m2）并不影响申请人权利的实现。

综上所述，被申请人所作出的转移登记行为认定事实清楚、证据确凿，适用依据正确。依据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本府决定：

维持被申请人桃源县自然资源局所作出的转移登记行为。

申请人如不服本复议决定，可在收到本决定之日起15日内，依法向常德市鼎城区人民法院提起行政诉讼。

                          桃源县人民政府

                          2024年9月14日