为确保桃花源大道道路基础设施建设项目国有土地上房屋征收与补偿工作顺利实施，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《常德市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(常德市人民政府令第10号)、《桃源县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》桃政发(2016)3号等法律法规和政策，制定本工作方案。

一、征收目的

政府组织实施桃花源大道道路基础设施建设的需要。

二、征收范围及对象

(一)征收范围

大致范围为：本项目起于桃源县陬市镇常张高速公路河洑互通，顺接常德市柳叶大道西延线，经陬市、毛家桥、黎家坡、南岳、项家堰、莫溪育，止于深水港乡学堂坪，与桃源县杨家台至火车站公路相接。具体以有关部门批准的《桃花源大道道路项目建设规划用地红线图》为准。

(二)征收对象

上述范围内国有土地上的所有建筑物、构筑物和附属物均为征收对象。

三、征收当事人

(一)征收主体

桃源县人民政府(以下简称县人民政府)。

(二)征收部门

桃源县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室(以下简称县征收办)。

(三)征收实施单位

陬市镇政府。

(四)被征收人

上述征收范围内国有土地上所有被征收建筑物、构筑物和附属物的所有权人。

四、征收与补偿程序

(一)宣传发动阶段

1.开展民意调查。县征收办采取入户走访或召开座谈会的形式，了解被征收人对桃花源大道道路及基础设施配套建设项目国有土地上房屋征收与补偿工作的意见。

2.开展调查登记。县征收办根据征收红线范围，进行入户调查登记，核实被征收房屋所有权人、建筑面积、建筑结构、用途等事项，对调查登记的实物进行拍照、画图留存，并公布调查结果。

3.发布征收范围公告。房屋征收范围确定后予以公告，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、装饰装修和种植、养殖等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。县征收办书面通知规划、住建、国土、城管执法、工商等有关部门暂停办理新建、扩建、改建、改变房屋用途、权属变更及抵押登记、工商登记、临时搭建、广告设置等有关手续。

(二)征收补偿方案征求意见阶段

1.县征收办拟定征收补偿方案，报县人民政府批准。

2.县人民政府组织有关部门对征收方案进行论证，并在征收范围内发布房屋征收补偿方案征求意见公告，征求被征收人意见，征求意见期限不少于30日。

3.县人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

(三)作出决定阶段

1.社会稳定风险评估。陬市镇政府牵头，按照有关社会稳定风险评估的规定进行社会稳定风险评估，或者委托有资质的第三方机构实施评估。

2.作出征收决定。县人民政府根据县征收办、陬市镇政府提供的房屋征收资料及征求公众意见后修改的征收补偿方案作出房屋征收决定，并在征收范围内发布公告。被征收房屋的国有土地使用权同时收回。

(四)资产评估阶段

1.确定评估机构。房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

2.实施房屋评估。房地产价格评估机构进行实地调查，根据被征收房屋的区位、结构、用途和建筑面积进行评估，依法出具项目《整体评估报告》、《分户评估报告》。

(五)补偿阶段

1.签订征收协议。县征收办与被征收人签订《房屋征收与补偿协议》。

2.交付权属证件。在签订《房屋征收与补偿协议》的同时，被征收人将被征收房屋所有相关证件交至县征收办。

3.发放补偿资金。县征收办按照《房屋征收与补偿协议》确定的补偿金额，分户发放征收补偿资金。

(六)搬迁拆除阶段

1.房屋搬迁腾空。签订《房屋征收与补偿协议》后，被征收人按照协议约定的搬迁期限，自行搬迁腾空并交出房屋钥匙。县征收办与被征收人达不成征收补偿安置协议的，报请县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县征收办报请县人民政府依法申请人民法院强制执行。

2.房屋拆除施工。被征收人搬迁腾空后，由县征收办委托有资质的施工单位对被征收房屋进行拆除施工。

五、征收补偿内容

对被征收人给予的补偿包括：

1.被征收房屋价值的补偿;

2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;

4.对被征收人给予的补助和奖励。

六、征收补偿方式及标准

(一)补偿方式

1、住宅用房补偿方式

(1)被征收人可以选择货币补偿方式，也可以选择产权置换方式。

(2)被征收人自愿选择货币补偿方式的，除给予被征收房屋市场评估价格补偿外，按建筑主体补偿价值(不含商业用房)的25%给予奖励。

(3)被征收人选择产权置换方式的，可以在县人民政府规划和投资的安置小区置换安置房。由陬市镇政府负责办理《土地使用权证》和《房屋所用权证》，以及水、电、燃气、电视入户等手续。

具体置换办法如下：

①资格审查。由被征收人据实申报，社区居委会初审，陬市镇审核，县征收办审批。

②产权置换房屋回购价格。被征收房屋面积1：1范围内置换，根据县人民政府对安置房确定的政策性价格下浮25%为基准，参照楼层价格系数定价;超出被征收房屋面积的，按县人民政府对安置房确定的政策性价格参照楼层价格系数定价。

③根据被征收房屋的市场评估价格和所置换房屋回购价格，与被征收人计算，结清产权调换的差价。

2、非住宅用房补偿方式

采用货币补偿方式。征收非住宅一楼，按建筑主体评估价格(房地分离评估的，含建筑垂直投影土地价值)的20%给予奖励，其他非住宅按10%给予奖励。

(二)征收补偿标准

1.被征收房屋的补偿标准。不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，具体补偿额度由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

2、征收陬市镇规划区内主次干道一线两旁房屋的第一层，按以下原则给予补偿：

(1)房产证载明为商业，国土证载明为商业的，接商业用途评估价值补偿;

(2)房产证载明为商业，国土证载明为非商业(住宅)的，在补缴土地商业用途基础出让金后，按商业用途评估价值补偿;

(3)房产证载明为非商业，国土证载明为商业或综合，按商业用途评估价值补偿;

(4)房产证和国土证均载明为住宅(非商业)，住宅改为商业门店的，按桃政发[2016]3号文件标准给予补偿(指：房屋第一层主体价值、住宅改作商业门店的经营性补贴、停产停业损失)。在规定时间内签约倒房的，还可给予商业价值奖，奖励标准为同路段商业门店评估价格的20%，或在回购同地段、等面积商业门店时按实际购买价格优惠20%;

(5)房产证和国土证均载明为住宅(非商业)，至今仍为居住用途的，按桃政发[2016]3号文件标准给予补偿(指房屋第一层主体价值)。在规定时间内签约倒房的，还可给予商业价值奖，奖励标准为同路段商业门店评估价格的15%，或在回购同地段、等面积商业门店时按实际购买价格优惠15%。

3.因征收房屋造成搬迁的补偿标准。

(1)征收住宅房屋的，按1500元/次支付搬迁费(货币安置按一次计算，产权置换安置按二次计算)。

(2)征收房屋需要搬迁机械设备和其他物资的，搬迁费由征收部门与被征收人参照行业标准协商确定;协商不成的，评估确定。

4.因征收房屋造成临时安置的补偿标准。被征收住宅房屋建筑面积在80㎡以下，临时安置补助费800元/月;被征收住宅房屋建筑面积在80㎡以上(含80㎡)每增加1㎡，临时安置补助费在800元/月的基础上增加10元/月，增加的临时安置补助最高不超过400元/月。选择货币安置的，临时安置补偿期限为3个月;选择产权置换的，县征收办与被征收人按产权置换房屋的合理建设工期约定临时安置期限。如遇特殊原因导致临时安置延期，延期12个月以内，按照标准的150%支付，临时安置期延期超过12个月的，按照标准的200%支付，以实际延期月数计算。

5.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿标准。征收未经规划、国土资源等部门批准，将住宅房屋改作营业用房或其他非住宅用房的，被征收房屋座落与工商税务登记的证明一致，并在房屋征收公告发布前连续合法经营，有纳税记录2年以上(有免税政策规定的除外)的，结合其实际经营(生产)年限和面积(不含经营货品储备场所的面积)，按下列规定给予补偿：

(1)取得营业执照等经营手续、税务登记证、纳税记录在2年以上(含2年)、5年以下的，按每平方米600元予以补偿;

(2)5年以上(含5年)的，按每平方米1000元予以补偿。

存在租赁关系用于经营(生产)的非住宅房，符合上述条件的，按相应标准对被征收对象给予补偿。

6.征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，按照被征收房屋评估价值7‰的6倍给予补偿。被征收人认为停产停业损失超过前款规定标准的，应当向县征收办提供房屋征收前上一年度实际经营效益等相关证明材料，由房地产评估机构进行评估，并按照评估结果给予补偿。

7.提前搬迁奖励标准。在规定期限内签订《房屋征收与补偿协议》，并完成搬迁的被征收人，县征收办给予提前搬迁奖励。奖励标准为：被征收房屋(不含构筑物、附属物等)70㎡以下，每户12000元;70㎡以上100㎡以下，每户18000元;100㎡以上，每户20000元。非住宅房屋主体建筑面积200㎡以上，按主体建筑评估价值(房地分离评估的，含建筑垂直投影土地价值)的1%，在规定的期限内，提前一个月以上签定补偿协议并完成搬迁，按主体建筑评估价值的1.2%给予奖励。

七、签约期限

自有资质的房地产价格评估机构出具被征收房屋分户评估报告并送达被征收人之日起30日内，为签约期限。

八、被征收房屋确权依据

(一)被征收房屋所有权人(被征收人)的确认。以被征收房屋(包括土地、房屋及其附属物，下同)的有效权属证书和房屋所有权人的户口簿、身份证等合法证件为依据。无有效权属证书的，以产权档案记录或者其他有效证件为依据。无有效权属证书，也无产权档案记录或者其他有效证件的，证件登载与房屋权属现状不相符的，由有关部门依据有关规定，结合实际审核确认所有权人。

(二)被征收房屋建筑面积的确认。以被征收房屋的权属证书所登载的面积为准。无权属证书或权属证书未登载的，以产权档案记录或者其他有效证件登载记录为依据。无有效证书登载，也无产权档案记录或者其他有效证件登载的，以及证件登载与房屋建筑结构现状不相符的，由有关部门依据有关规定和建筑现状审核确认合法建筑面积，违法建筑不予补偿，征收范围内有多处住房为同一所有权人的，合并计算住房建筑面积。

(三)被征收房屋建筑结构及用途的确认。以被征收房屋的权属证书所登载的用途为准。已经改变用途的，以规划部门和其他有关部门的批准文件为准。

九、相关说明

(一)桃花源大道道路及配套设施建设项目用地范围内涉及集体土地征地拆迁的，按征地拆迁有关法律法规和政策进行补偿安置。

(二)桃花源大道道路及配套设施建设项目用地范围内涉及收回地上无建筑物的国有土地使用权的，按《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》等法律法规和政策进行补偿。

(三)本方案未尽事宜，按照国有土地上房屋征收与补偿相关法律法规和政策执行。

(四)本方案由县征收办负责解释。